JURISPRUDÊNCIA TRIBUTÁRIA • ITBI E INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL
STF reconhece imunidade de ITBI na integralização de imóveis por imobiliárias
Tema 1.348 termina com maioria de 8 votos a 2; proteção independe da atividade preponderante, mas permanece limitada ao capital social efetivamente integralizado.
O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, reconhecendo, por oito votos a dois, que a imunidade de ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social também alcança empresas cuja atividade preponderante é a compra, a venda ou a locação de bens imóveis. A decisão foi proferida no RE nº 1.495.108/SP e altera o cenário de cobranças municipais baseadas exclusivamente no objeto social imobiliário da sociedade adquirente.
A controvérsia decorre da redação do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, que prevê a não incidência de ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e nas transferências decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de sociedades. A parte final do dispositivo contém ressalva para atividades imobiliárias preponderantes. O debate consistia em saber se essa limitação alcançava também a primeira hipótese, relativa à integralização de capital.
No julgamento prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin, segundo o qual a expressão constitucional “salvo se, nesses casos” se refere às operações de reorganização societária mencionadas na segunda parte do dispositivo, e não à conferência de imóveis destinada ao pagamento de capital subscrito. Assim, a proteção constitucional da integralização não depende da atividade econômica preponderante da pessoa jurídica.
A maioria, contudo, não considerou a imunidade uma autorização irrestrita para transferências patrimoniais. A orientação proposta por Fachin preserva a possibilidade de fiscalização municipal de operações simuladas ou fraudulentas, destinadas a utilizar indevidamente a regra constitucional. A efetiva realização de capital social continua sendo elemento indispensável.
O novo julgamento deve ser interpretado em conjunto com o Tema 796, decidido em 2020 no RE nº 796.376/SC. Naquela oportunidade, o STF fixou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. O precedente envolvia imóveis transferidos à sociedade por valor superior ao capital subscrito, com destinação da parcela excedente à reserva de capital.
São, portanto, discussões distintas e complementares. O Tema 1.348 enfrenta a influência da atividade preponderante da sociedade na aplicação da imunidade; o Tema 796 limita a proteção à parcela efetivamente destinada à integralização do capital social. A conclusão favorável às empresas imobiliárias não afasta a tributação de eventual excedente que esteja fora desse limite.
A distinção é relevante também na avaliação dos bens. O reconhecimento da imunidade não resolve automaticamente divergências entre o valor atribuído à integralização e aquele considerado pela fiscalização municipal. Questões de apuração da base tributável e eventual arbitramento possuem disciplina própria, inclusive à luz do art. 148 do CTN e das diretrizes do Tema 1.113 do STJ (operações de compra e venda), sem se confundirem com o alcance da imunidade definido pelo Supremo.
Para holdings patrimoniais, administradoras de imóveis próprios, incorporadoras e sociedades dedicadas à exploração imobiliária, a decisão pode reduzir obstáculos tributários à capitalização por meio de bens imóveis. Na prática, o entendimento afasta a atividade imobiliária preponderante como fundamento suficiente, por si só, para negar a imunidade em uma operação genuína de integralização.
O resultado também tende a repercutir em disputas administrativas e judiciais nas quais o ITBI foi exigido em razão da atividade imobiliária da empresa, seja pela sua previsão no objeto social, seja pela efetiva preponderância dessa atividade, apurada com base na receita operacional. A possibilidade de revisão de cobranças e de eventual restituição de valores pagos depende, porém, dos fatos de cada operação, de sua documentação, dos prazos aplicáveis e da definição sobre os efeitos do precedente. Não se trata de restituição automática.
Embora o ambiente de julgamento do STF já registre o encerramento da sessão virtual em 19 de outubro, até 21 de outubro de 2026 ainda se aguarda a formalização da redação definitiva da decisão e a publicação do acórdão. Esses atos, assim como eventuais embargos de declaração, deverão ser acompanhados para verificar o texto final da tese e eventual delimitação de seus efeitos temporais.
A conclusão do Tema 1.348 representa mudança relevante para a organização patrimonial e societária de empresas com atuação imobiliária. O alcance da imunidade, entretanto, continua vinculado à natureza da transferência e ao valor efetivamente destinado ao capital social, conforme os limites constitucionais reafirmados pelo STF.
Este material tem caráter informativo, considera os documentos e os registros do julgamento disponíveis em 20/10/2026 e não substitui análise técnica individualizada.